今天讨论的主题是——《增值税法》实施前后采取预售方式销售房地产项目的增值税预缴税款对比。

如拙文“《增值税法及实施条例》学习笔记27-增值税预缴税款的前后对比”所述，针对采取预售方式销售房地产项目，《增值税法》实施前后均需要预缴增值税税款。

一、《增值税法》实施前后的采取预售方式销售房地产项目预缴税款法律依据对比

《增值税法》实施前后的采取预售方式销售房地产项目预缴税款法律依据对比如下表所示。

二、采取预售方式销售房地产项目预缴税款的前后对比

1.相同点

（1）纳税人范围相同：均为房地产开发企业。

（2）预缴地相同：均为机构所在地。

（3）预征率相同：均为3%。

（4）预缴税款时间相同：均自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

（5）计算预缴税款公式相同：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

（6）预缴对象相同：均为自行开发的房地产项目，包括房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，以及购入未完工的房地产项目继续开发并以自己的名义立项销售的情形。

（7）预缴税款的抵减功能相同：已预缴的增值税税款，凭完税凭证可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

（8）违规处理相同：超过规定的预缴税款期限6个月没有预缴税款的，均由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

2.不同点

（1）小规模纳税人的征收率不同：《增值税法》实施前，《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第二十二条规定，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，适用5%征收率；《增值税法》实施后，《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）仅规定了一般纳税人房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目适用5%征收率，因此小规模纳税人销售自行开发的房地产项目自《增值税法》实施后使用3%征收率。